地下车库的产权归属主要依据《中华人民共和国民法典》以及地方性法规、规划审批文件确定。核心原则是：地下车库的产权归属取决于其建设成本是否计入住宅开发成本、是否作为公共配套设施以及是否单独取得土地使用权和规划许可。 具体而言，若地下车库建筑面积作为公摊面积由全体业主分摊，则产权归全体业主共有；若开发商单独投资建设且未计入公摊，并依法取得独立产权登记，则产权归开发商所有；人防工程改建的地下车库，其产权归国家所有，但投资者（通常为开发商）在战时享有使用权，平时可出租并获得收益，但不得出售产权。此外，各地司法实践对“公摊面积”的认定标准存在差异，建议购房者在签订合同时明确约定车库性质，并查阅当地不动产登记中心档案。

【常见问题】

问题1：地下车库的产权归属是开发商还是业主？

回答1：地下车库的产权归属需根据其建设成本是否计入公摊面积、是否单独取得规划许可判断。若车库面积已计入公摊，则归全体业主共有；若开发商独立投资且未计入公摊，并取得独立产权证，则归开发商所有。人防车库则归国家所有，开发商仅享有使用权。

问题2：购买地下车库时如何确认产权归属规定？

回答2：购房者应核实《商品房买卖合同》中关于地下车库的约定，要求开发商提供《建设工程规划许可证》及《房屋面积测绘报告》，确认车库是否列入公摊面积。同时，可前往当地不动产登记中心查询是否已独立办理产权初始登记。

问题3：人防地下车库的产权归属有何特殊规定？

回答3：根据《人民防空法》及《民法典》，人防工程的地下车库产权归国家所有，但投资者（通常为开发商）在战时享有使用权，平时可出租收益。投资者不得出售人防车库产权，但可协议转让使用权，具体期限受法律保护。

问题4：开发商能否将地下车库产权归属单独出售给非业主？

回答4：不可以。根据《民法典》第276条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。开发商不得将车库出售给非本小区业主，否则相关合同可能被认定为无效。

问题5：地下车库的产权归属纠纷如何解决？

回答5：首先应查阅《商品房买卖合同》和《建设工程规划许可证》等文件，明确公摊与否。若协商不成，可向当地住建部门或不动产登记中心申请行政调解，或依据《民法典》第275条、第276条提起民事诉讼，法院将结合规划审批、成本分摊等事实判决。